Proces inwestycyjny rzadko zatrzymuje się z jednego, spektakularnego powodu. Znacznie częściej jest efektem wielu drobnych opóźnień, niedopatrzeń i rozminięć między poszczególnymi etapami pracy.
Zderzenie wymogów administracyjnych, środowiskowych, projektowych i wykonawczych sprawia, że nawet dobrze zaplanowane przedsięwzięcia potrafią utknąć w miejscu. Z perspektywy LENST, po setkach przeprowadzonych procesów, dobrze widać, gdzie najczęściej pojawiają się bariery — i co można zrobić, żeby nie zaskakiwały inwestora w najmniej dogodnym momencie.
Gdzie naprawdę rodzą się opóźnienia?
Jednym z kluczowych obszarów są opracowania środowiskowe. Jeśli dokumentacja jest niepełna, nieaktualna lub niespójna, niemal zawsze prowadzi to do dodatkowych pytań, konieczności uzupełnień lub ponownych analiz. Każda taka czynność wydłuża proces i podnosi jego koszt. Często problemem nie jest sam zakres wymaganych materiałów, ale moment, w którym inwestor zaczyna nad nimi pracować — zbyt późno, bez wcześniejszego audytu założeń. Podobnie dzieje się wtedy, gdy dane terenowe nie odzwierciedlają już realnego stanu środowiska, bo od inwentaryzacji minęły dwa lub trzy sezony. Środowisko żyje, zmienia się i reaguje — dokumentacja, która tego nie uwzględnia, prędzej czy później zostanie zakwestionowana.
Nie bez znaczenia jest też spójność międzybranżowa. Tam, gdzie nad projektem pracuje wiele zespołów — środowisko, krajobraz, drogi, instalacje, energetyka — granice odpowiedzialności potrafią się zacierać. Rozbieżności w rysunkach, odmienna interpretacja tych samych wytycznych, brak wspólnego punktu odniesienia dla harmonogramu — to wszystko składa się na opóźnienia, których można było uniknąć. Z tego właśnie powodu w LENST konsekwentnie budujemy model pracy, w którym kluczowe elementy powstają w ramach jednej, współpracującej ze sobą struktury.
Rola formalności — nie tylko „papierów”
Wbrew obiegowej opinii, same procedury administracyjne nie są głównym winowajcą opóźnień. Bardzo często to sposób przygotowania do nich przesądza o tym, jak długo będzie trwał cały proces. Brak przemyślanej ścieżki administracyjnej, niepełne załączniki, pominięte uzgodnienia, niedoszacowanie czasu potrzebnego na opiniowanie — wszystko to składa się na serię drobnych „potknięć”, które z czasem stają się poważną barierą. Odpowiednio ułożona strategia formalna jest dziś równie istotna, co dobra koncepcja projektowa.
W pewnym momencie, przy analizie kolejnego dużego projektu, w zespole LENST padło zdanie, które dobrze oddaje tę perspektywę:
„Zastosowanie materiału Clipso pozwoliło nam nie tylko stworzyć eleganckie, spójne wizualnie powierzchnie, ale również znacząco poprawić akustykę wnętrz, bez uciekania się do widocznych paneli czy dodatkowych instalacji.” — mówi architekt odpowiedzialny za część aranżacyjną obiektu.
Jak podejść do procesu inaczej?
Kluczem jest myślenie o procesie inwestycyjnym jako o całości, a nie zestawie pojedynczych zadań. Oznacza to wczesne włączanie zespołów środowiskowych i krajobrazowych do rozmowy, audyt założeń jeszcze przed formalnym uruchomieniem procedur, korzystanie z aktualnych danych oraz konsekwentne porządkowanie roli poszczególnych branż. Tam, gdzie inwestor ma po swojej stronie partnera, który rozumie zarówno stronę merytoryczną, jak i formalną, łatwiej zapobiegać problemom, niż je później gasić.
W praktyce sprowadza się to do kilku kluczowych zasad:
